Les produits stucturés

Les produits stucturés

LES PRODUITS STRUCTURES

Plus complexe mais à ne pas négliger, le produit structuré est un outil de choix pour l’investisseur long terme.

Un produit structuré permet d’allier exposition au marché et protection du capital.

Le produit structuré vous fait bénéficier d’une protection du capital, alors que la détention d’un titre en direct ne le permet pas.

Alternative aux fonds euros, placements de trésorerie, investissement alternatif : le produit structuré peut être construit pour répondre au besoin de l’investisseur.

Les grandes familles de produits structurés

L’Athéna

Un Athéna est un produit permettant d’obtenir un rendement contractuel sous une condition suspensive de valeur du sous-jacent (Titre sur lequel porte le produit structuré) à des dates de constatations données (Fréquence de rappel)

Exemple Athéna

  • Sous-jacent : Total
  • Durée du produit (maturité) : 5 ans
  • Rendement défini appelé coupon : 8% annuel
  • Niveau de la barrière de rappel : 100%. Cela signifie que le produit doit au moins être égal à sa valeur initiale pour être remboursé à date de constatation.
  • Fréquence de constatation annuelle : On constatera la valorisation de Total tous les ans (Maximum 5 ans) à date d’anniversaire
  • Barrière de capital : -50%

À chaque date de constatation il y aura donc toujours deux hypothèses

  • Hypothèse 1 : Si Total est supérieur ou égal à la barrière de rappel (valeur investie en N = 100) alors le capital est remboursé (100) et vous percevez le rendement contractuel de 8% du capital investi. Soit un remboursement de 108.
  • Hypothèse 2 : Si Total est inférieur à la barrière de rappel, le produit repart pour un an supplémentaire. Si le produit remplit la condition suspensive en date de constatation 2, le taux de rendement sera de 8% x 2. Soit un remboursement de 116, c’est ce qu’on appelle l’effet mémoire

À terme si le produit n’a pas été remboursé, c’est à dire qu’il n’a jamais été au-dessus de sa valeur initiale au cours des 5 dates de constatation, le capital est remboursé intégralement, tant que le produit n’est pas en dessous de -50% de sa valeur initiale. Soit un remboursement de 100

Au-delà de ce seuil de protection, l’investisseur subit la perte réelle du sous-jacent.

Le Phoenix 

Le principe est similaire à un autocall, si ce n’est qu’une barrière de coupon vient se rajouter à la barrière de capital.

Barrière de coupon = Seuil de déclenchement du paiement du coupon

En effet, contrairement à l’autocall qui ne distribuera un revenu que lorsque le capital sera remboursé, le Phoenix distribuera des revenus récurrents. Ils seront indifférents du remboursement du produit lors des dates de constatation.

Exemple Phoenix 

  • Sous-Jacent : Total
  • Durée du produit : 5 ans soit 20 trimestres
  • Rendement défini appelé coupon : 1,5% trimestriel
  • Niveau de la barrière de rappel : 100%. Cela signifie que le produit doit au moins être égal à sa valeur initiale pour être remboursé à date de constatation.
  • Niveau de la barrière de coupon : -30%
  • Fréquence de constatation trimestrielle : On constatera la valorisation de Total tous les trimestres (Maximum 20 trimestres).
  • Barrière de capital : -50%

Dans ce format de structuré il est donc nécessaire, à chaque date de constatation, d’observer la valeur du sous-jacent par rapport à sa barrière de rappel mais aussi par rapport à sa barrière de coupon.

  • Si à date de constatation le produit est au-dessus de la barrière de rappel : Remboursement du produit et paiement du dernier coupon.
  • Si à date de constatation le produit est en dessous de la barrière de rappel mais au-dessus de la barrière coupon : Paiement du coupon et continuité du produit.

À terme, si le produit n’a pas été remboursé, c’est à dire qu’il n’a jamais été au-dessus de sa valeur initiale au cours des 20 dates de constatation, le capital est remboursé intégralement tant que le produit n’est pas en dessous de -50% de sa valeur initiale. Soit un remboursement de 100 tout en ayant bénéficié de la distribution de coupons.

Concrètement, en complément du mécanisme de protection du capital et de remboursement du produit, le Phoenix permet d’optimiser le paiement d’un coupon régulier même en cas de baisse du sous-jacent.

Cet outil est très utilisé pour les personnes recherchant la création de revenus complémentaires tout en protégeant leur capital.

La construction d’un structuré peut se faire sur-mesure en adaptant ses nombreuses conditions ;

  • Maturité
  • Coupon
  • Barrière de protection
  • Barrière de rappel
  • Barrière de de coupon
  • Fréquence de constatation
  • Période de non remboursement

Il est cependant nécessaire de s’inscrire en investisseur long terme, le produit n’étant remboursé qu’après avoir rempli les conditions suspensives.

« Un produit structuré pouvant s’adapter à tous les besoins avec une construction sur mesure, il représente une classe d’actifs très intéressante. Attention cependant à la bonne compréhension de la structure même de ce dernier et du risque associé.

Ce type de produit étant complexe, il est du devoir du conseiller d’y apporter de la lisibilité. »

Nicolas Dadoun, associé gérant Hyperion Capital

Démembrement

Démembrement

COMPRENDRE LE DEMEMBREMENT

La pleine propriété d’un actif est la combinaison de plusieurs droits.

  • L’Abusus : C’est le droit de propriété du bien, appelé communément la nue-propriété.
  • L’Usus et le Fructus : Réciproquement le droit d’user du bien et d’en tirer les fruits, l’ensemble formant l’usufruit.

Comment démembrer un bien et pour quelle utilité ?

Le démembrement peut avoir plusieurs sources :

  • À son décès : Le droit permet au conjoint survivant de choisir l’usufruit du patrimoine successoral de son défunt conjoint, soit par voie légale soit par voie conventionnelle (donation au dernier vivant, testament)
  • Clause bénéficiaire d’assurance-vie : Voir article Clause bénéficiaire démembrée
  • De votre vivant : Sous acte authentique vous pouvez attribuer une donation à vos enfants de la nue-propriété ou de l’usufruit d’un bien

Quant aux intérêts d’un tel mécanisme, ils sont principalement fiscaux.

En effet, cela permet de transmettre un actif pour une valeur moindre, chacun des droits ayant sa propre valeur.

Vous pouvez donc transmettre le droit de propriété de vos biens à vos enfants pour la valeur seule de la nue-propriété. La valeur de l’usufruit ne sera pas prise en compte et rejoindra la nue-propriété sans droit au moment de la succession.

Le démembrement est un outil indispensable pour organiser une succession en préparant la transmission de vos actifs avec une décote.

La valeur de l’usufruit et de la nue-propriété est calculée en fonction de l’âge selon un barème fixe.

Âge de l’usufruitier

Valeur de l’usufruit (%)

Moins de 21 ans révolus

90%

Moins de 31 ans révolus

80%

Moins de 41 ans révolus

70%

Moins de 51 ans révolus

60%

Moins de 61 ans révolus

50%

Moins de 71 ans révolus

40%

Moins de 81 ans révolus

30%

Moins de 91 ans révolus

20%

Plus de 91 ans révolus

10%

Le démembrement est un acte gratuit mais il nécessite l’intervention d’un notaire.

Outre la transmission, le démembrement peut apporter divers intérêts :

  • Optimiser son Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)
  • Acheter un bien décoté
  • Valoriser son patrimoine sans augmenter sa pression fiscale

Pour comprendre l’avantage de cumuler donation et démembrement : Optimiser les droits de donation

Nicolas Dadoun, associé gérant Hyperion Capital

La Société Civile Immobilière

La Société Civile Immobilière

LA SCI

La Société Civile Immobilière est une personne morale (Société) permettant l’acquisition et la gestion de biens immobiliers. Comme toutes les sociétés, son activité doit répondre à son objet et à son intérêt social.

La SCI peut être soumise à deux régimes fiscaux : L’impôt sur le revenu et l’impôt sur les sociétés. 

SCI à l’impôt sur le revenu

La SCI soumise à l’IR est dite transparente fiscalement car elle est capable d’effectuer sa comptabilité mais ne peux payer son impôt. C’est donc à l’investisseur personne physique de payer l’impôt sur les revenus comme s’il détenait le bien en direct.

Il sera interdit de pratiquer d’activité commerciale comme la location meublée à travers ce type de structure sociale.

Contrairement à la pensée collective, ce régime n’apporte donc pas d’intérêt fiscal sur les revenus comme sur les plus-values. Ces dernières continuent bénéficier des abattements progressifs dans le temps (Article Plus-values immobilière).

La détention de parts de sociétés peut, en cas de pluralité d’associés, apporter une décote sur la valeur du bien détenu pour le calcul des droits de succession.

Ses deux intérêts principaux sont les suivants :

  • Il est plus facile de transmettre des parts de société que des quotes-parts indivises d’un bien (Indivision).
  • La rédaction des statuts

Les statuts d’une société sont sa carte d’identité, ils définissent qui elle est, qui détient son capital et qui détient les pouvoirs de gestion.

En effet, la bonne rédaction des statuts peut permettre à un associé ne détenant qu’un pourcent du capital d’avoir les pleins pouvoir pour gérer les actifs. Le cas le plus courant de l’utilisation de ce schéma est lorsque des parents transmettent la SCI à leurs enfants mais souhaite en conserver la gestion.

SCI à l’impôt sur les sociétés

La SCI soumise à l’IS est dite opaque fiscalement car elle est capable d’effectuer sa comptabilité et de payer son impôt. La personne morale a donc sa propre identité et aura sa propre gestion.

Son taux d’imposition sera le même que les sociétés d’exploitation, fixé par un barème selon le CA.

  • 15% jusqu’à 42.500€
  • 25% au-delà

Les avantages principaux de cette société sont les suivants :

  • Possibilité de pratiquer une activité commerciale
  • Une fiscalité sur les revenus plus avantageuses par la possibilité de déduire un amortissement (Voir article Location nue VS location meublée)

Les inconvénients :

  • Une fiscalité confiscatoire sur les plus-values ; le taux d’IS étant calculée sur la plus-value nette comptable (Prix de vente – prix d’achat – amortissement pratiqué).
  • Une double fiscalité pour se distribuer des revenus : IS puis Flat tax de 30% liée à la distribution de dividende.

Pendant la vie de la société, être à l’IS sera donc plus avantageux mais en cas de cession le régime de l’IR sera préférable.

Le choix du régime dépendra avant tout du projet mais aussi de l’horizon d’investissement. La compréhension de ce type de structure permettra d’appréhender des schémas d’optimisation de la transmission. (Transmission démembrée de parts de société)

Nicolas Dadoun, associé gérant Hyperion Capital

Comprendre le fonds euro ?

Comprendre le fonds euro ?

COMPRENDRE LES FONDS EUROS

Le fonds euros est la partie prudente d’un contrat d’assurance. Le capital est garanti et vous bénéficiez d’un effet cliquet. On appelle l’effet cliquet, la garantie de la rémunération chaque année.

Exemple

  • Placement de 100 en fonds euros. Le capital est garanti.
  • En année N, ce placement rapporte 1%
  • L’effet cliquet « verrouille » ce rendement de 1%, ce qui amène la garantie du capital à 101.

Comment expliquer la baisse de sa rémunération d’année en année ?

Ce mécanisme est lié à la composition même des fonds euros.

Les assureurs garantissant votre capital, il est indispensable pour eux d’investir votre argent sur des « actifs sans risques ». Votre argent est donc investi dans l’état Français et plus précisément dans de la dette Française. C’est ce qu’on appelle des obligations (parts de dettes) souveraines. 

Une obligation à plusieurs composantes

  • Un coupon correspondant au taux de rendement de l’obligation
  • Une durée appelé maturité

Le taux est fixe pour toute la durée de vie de l’obligation. Ainsi, chaque année l’obligation va détacher un coupon.

Au terme de la maturité de l’obligation, le montant investi (nominal) est remboursé avec le dernier coupon.

Exemple

  • Investissement de 100 dans une obligation souveraine Française
  • Maturité 20 ans
  • Coupon 4%
  • Chaque année et pour une durée de 20 ans, vous recevrez un rendement de 4%, puis à terme on vous remboursera le nominal de 100.

Les assureurs investissent les capitaux des fonds euros dans des obligations souveraines afin de délivrer un rendement annuel. Elles sont jugées sans risque du fait de leurs solidités financières et de la capacité de remboursement de ces dits Etats.

Maintenant que l’on a compris d’où venait le rendement, pourquoi celui-ci baisse-t-il ? 

Deux explications à la variation du rendement

1/ La notation des Etats

Les Etats comme les entreprises se voient noter leur capacité de remboursement par des agences de notation. En effet, plus l’entreprise ou l’Etat se verra dans des difficultés financières plus l’agence de notation attribuera une note basse.

Les notes vont de AAA à D, plus elles tendent vers le D plus le risque sera élevé.

Qui dit plus de risque, dit plus de performance. Seulement les assureurs ne veulent pas de risque pour leurs fonds euros, ils vont donc acheter les mieux notés. Moins de risque, moins de rendement et donc de coupon.

2/ L’évolution des taux d’intérêts

L’évolution de la valeur d’une obligation est corrélée à l’évolution des taux d’intérêt. Si les taux baissent, la valeur nominale de l’obligation augmente car les nouvelles obligations émises offriront un coupon plus faible.

Lorsqu’une obligation arrive à maturité, l’assureur n’a d’autres choix que d’en racheter des nouvelles pour continuer à payer la rémunération du fonds euros.

Seulement, les obligations achetées il y a 20 arrivant à terme aujourd’hui, distribuaient un rendement de 7% (Hypothétique) car les taux d’intérêt de l’époque étaient très élevés.  Actuellement, la chute vertigineuse des taux d’intérêts a amené les obligations en territoire négatif sur court terme et proche de 0% à 20 ans.

L’assureur, chaque année, doit donc remplacer de vieilles obligations à fort rendement pour de nouvelles obligations à très faible rendement.

Important : Lorsque la rémunération de votre épargne atteint des niveaux inférieurs à l’inflation qui est le taux traduisant la hausse des prix, vous vous retrouvez dans une situation de perte réelle nette.

La baisse de ces fonds étant actée depuis de nombreuses années et l’inflation se réveillant, il est donc nécessaire d’être conseillé dans l’allocation de vos capitaux.

Pourquoi les assureurs continuent d’investir dans des actifs qui rapporte zéro ou moins ?

Sur le papier, cela peut être difficilement compréhensible mais dans un monde de taux de taux d’intérêt négatifs, la sécurité à un coût. Les assureurs achètent donc cette sécurité tout en misant sur le fait que si les taux continuent de descendre leurs obligations vont être valorisées.

Nicolas Dadoun, associé gérant Hyperion Capital

Loi PINEL

Loi PINEL

INVESTIR EN LOI PINEL

L’immobilier loi Pinel fait partie des dispositifs législatifs ayant pour vocation d’inciter les particuliers à investir dans des programmes immobiliers neufs afin de répondre à la demande de logements croissante.

Ce dispositif fiscal a remplacé l’anciennement Duflot, Scellier et biens d’autres auparavant.

Très connu des investisseurs par son dispositif attrayant de réduction d’impôt et commercialisé à outrance, l’investissement Pinel nécessite cependant quelques points d’attention.

Fonctionnement

Pour l’ensemble de ces dispositifs fiscaux, le schéma est relativement similaire. Vous investissez dans un appartement locatif en VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement), comprendre sur plan, avec un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans.

En échange de cet engagement, l’Etat vous fait bénéficier d’une réduction fiscale de 2% par an jusqu’au 9 ans puis de 1% par an jusqu’à 12 ans.

Exemple

  • Investissement total : 200.000€
  • Durée d’investissement : 9 ans
  • Réduction d’impôt totale : 36.000€

Soit une réduction de 4.000€ par an au titre de l’impôt sur le revenu

La première réduction sera imputée l’année fiscale correspondant à l’année d’achèvement des travaux.

Ainsi, en cas d’achèvement des travaux en 2021, la réduction sera à porter sur votre déclaration d’impôt l’année 2021 au titre de 2021.

Pour bénéficier de votre réduction, il sera nécessaire de remplir les conditions suivantes :

  • Joindre l’engagement de conservation à la première déclaration de revenus concernée.
  • Louer l’appartement dans les 12 mois après l’achèvement des travaux.
  • Pour revendre au terme de l’engagement sans possibilité de remise en cause, il faut que la durée d’engagement soit réelle. C’est à dire qu’en cas de vacances locatives (congés du locataire), vous devrez louer d’autant de mois supplémentaires pour arriver à votre engagement. Les vacances courtes sur lesquelles le propriétaire peut justifier d’actes de recherche de nouveaux locataires, ne seront pas décomptées.

Ces dispositifs attrayants pour leur « carotte fiscale » restent de l’investissement immobilier et comme tout investissement il est nécessaire de ne pas se lancer sans s’informer.

La commercialisation massive de ces biens doit entrainer une vigilance accrue. En effet, ces investissements souvent survalorisés par rapport au prix du marché ne doivent pas être simplement justifiés par une réduction d’impôt.

Les investisseurs revendant en majorité leur investissement au terme des 9 ans, un grand nombre de biens similaire dans le même immeuble se retrouvera à la vente en même temps.

Qui dit beaucoup d’offre, dit souvent baisse des prix

La sélection d’un produit Pinel doit nécessiter une plus grande vigilance que l’acquisition du bien « classique » et l’appui d’un conseillé qualifié sur ce sujet doit être privilégié.

La fiscalité 

Souvent négligé lors de l’investissement Pinel, la fiscalité des loyers doit être prise en compte pour appréhender l’opération dans sa globalité. En effet, le dispositif Pinel entrainant l’obligation de louer votre bien nu, vous serez soumis aux revenus fonciers.

Le revenu net (Revenus-Charges) sera taxé à votre T.M.I (Tranche Marginale d’Imposition) ainsi qu’au P.S (Prélèvements sociaux).

Cette imposition viendra compenser partiellement l’intérêt de votre réduction fiscale.

Le choix du produit sera donc déterminant pour la réalisation d’une bonne opération. Celui-ci vous permettant d’envisager sereinement un investissement plus long que la simple durée d’engagement et offrant ainsi des axes d’optimisation par la suite.

Nicolas Dadoun, associé gérant Hyperion Capital