Le déficit foncier

Le déficit foncier

L’investissement immobilier, en location nue, permet de générer des revenus complémentaires mais est aussi sujet à des charges récurrentes comme ponctuels.

C’est le résultat net (revenus-charges) qui viendra s’ajouter à votre base imposable au titre de l’impôt sur le revenu.

Au régime réel, vous pourrez donc déduire l’ensemble de vos charges réellement payées, attention toutefois, toutes les charges n’étant pas déductibles.

Conditions de déductibilité

-La charge payée doit concerner un bien générateur de revenus fonciers, cela exclu donc les travaux sur résidence principale et les logements vacants.

-Pour être déclarée et déduite en année N, il faut que la dépense soit réellement acquittée en année N. La date de la facture ne fait pas foi.

-Il faut amener la preuve de la charge (factures…)

Les charges déductibles sont :

-Les intérêts d’emprunt : En cas de crédit, la partie des mensualités correspondantes à des intérêts sont entièrement déductibles.

-Les travaux d’entretien, de réparation ou encore d’amélioration du bien. Les travaux d’agrandissement sont exclus par nature.

-Les dépenses acquittés par le propriétaire à la charge du locataire : En cas de non-remboursement de ces charges par le locataire, elles peuvent être déduites de vos revenus fonciers.

-Les dépenses de gestion : Gestion locative, concierge, procédure etc…

-Les primes d’assurance : Assurance emprunteur, propriétaire non occupant, garantie de loyer impayé etc…

-Diverses taxes : Taxe foncière, taxe sur les stationnements …

Une fois le mécanisme compris, on peut revenir à notre sujet principal.

Le déficit foncier

Quand les charges déductibles dépassent les revenus déclarés, notre résultat est négatif et génère ce que l’on appelle, un déficit foncier.

Ce dernier est un outil fiscal important dans la gestion de votre imposition. En effet, un déficit foncier peut permettre de déduire jusqu’à 10.700€/an sur votre revenu global. Au-delà, le déficit est reporté pour une durée de 10 ans et pourra être imputé sur les revenus des années ultérieures.

N.B : Les intérêts d’emprunt sont imputés en premier sur les revenus fonciers et ne peuvent pas générer de déduction sur le revenu global au titre d’un déficit. 

Concrètement, dans le cas où les intérêts d’emprunts sont à eux seuls, supérieurs aux revenus fonciers, cela amènera un résultat fiscal nul.

Exemple

Revenus professionnels : 40.000€

Revenus fonciers déclarés : 10.000€

Intérêts d’emprunt : 3.000€

Primes d’assurance : 500€

Travaux : 20.000€

Résultat foncier : -13.500€

On impute ce résultat négatif sur les autres revenus dans la limite de 10.700€ par an.

Revenu imposable : 40.000€ – 10.700€

Soit 29.300€

Les 2.800€ restant (13.500€-10.700€) seront reportables pendant 10 ans.

Attention, en cas de déduction d’un déficit sur le revenu global, cet avantage ne sera réellement acquis que si le bien est détenu et loué pendant 3 ans. En cas de cession ou de changement de régime pendant cette période, l’avantage fiscal pourrait être remis en cause.

L’acquisition de biens avec travaux peut donc permettre d’optimiser vos revenus fonciers ainsi que votre revenu global pour diminuer votre imposition. Des investissements immobiliers destinés à produire des déficits dans les premières années existent tels que les SCPI Déficit Foncier.

Le PER

Le PER

Le PER ou Plan Epargne Retraite mis en place en 2018 est un dispositif portatif ayant pour vocation de remplacer l’ensemble des produits retraites existants.

Les différents produits retraites

Auparavant, une multitude de contrats retraites co-existaient.

Dispositif individuel :

PERP : Produit d’Epargne Retraite Populaire pour les particuliers.

Madelin : Pour les TNS (Travailleurs Non-Salariés) et professions libérales.

Dispositif collectif :

PERCO : Produit d’Epargne Retraite Complémentaire destiné aux salariés d’entreprise ayant mis en place ce dispositif.

Dispositif obligatoire :

Article 83 : Pour les salariés issus d’une catégorie définie, dans l’entreprise ayant mis en place ce système.

Un TNS pouvait donc à la fois souscrire à un Madelin comme à un PERP et un salarié pouvait bénéficier des avantages du PERP comme de l’article 83.

Fonctionnement

Sur tous les produits retraites, les capitaux investis sont bloqués jusqu’à l’âge de la retraite, sauf cas dérogatoire.

L’intérêt de ces dispositifs est de se constituer des revenus complémentaires pour la retraite par le versement d’une épargne programmée ou ponctuelle.  Afin d’inciter les individus à épargner, l’Etat a mis en place un dispositif de déduction fiscale des versements.

Déduction fiscale

PERP : Déduction des capitaux investis dans la limite de 10% des revenus annuels N-1 (Année antérieure). Les années antérieures non utilisées (maximum 4) peuvent être rattrapées.

Exemple : En 2020, Mme Demaison a déclaré 50.000€ annuel. Son plafond de déduction pour 2021 est donc de 5.000€.

Ce montant viendra diminuer la base imposable de son imposition. Si sa T.M.I (Tranche Marginale d’Imposition) est de 30% alors les 5.000€ de déduction lui auront permis d’économiser 1.500€ d’impôt.

Madelin : Déduction des capitaux investis dans la limite de 10% des revenus annuels de N (Année actuelle) majorée de 15% des revenus professionnels compris entre 1 et 8 PASS (Plafond Annuel de la Sécurité Sociale). 

Limites :

  • Un minimum de déduction de 10% du PASS (41.136€ en 2021) est autorisé, soit 4113€.
  • Le revenu annuel pris en compte pour la déduction ne peut pas excéder 8 PASS, soit 329.088€.

Exemple : En 2021, M.Arles déclare 80.000€ de revenus professionnels. Son plafond de déduction est le suivant : 10% x 80.000 + 15% x (80.000-41.136) = 13.829€

Si sa T.M.I (Tranche Marginale d’Imposition) est de 30% alors les 13.829€ de déduction lui auront permis d’économiser 4.148€ d’impôt.

Le calcul du disponible fiscale doit être diminué des montants déjà versés au titre de l’abondement sur le PERCO et des versements déductibles sur le PERP.

Attention au chevauchement des années de déduction du PERP et du Madelin.

Au moment du départ en retraite, vous pouvez faire valoir vos droits sur vos investissements.

Le PERP pourra être récupéré pour 20% en capital, le reliquat se faisant obligatoirement en rente viagère (Rente à vie).

Le Madelin sera exclusivement récupérable en rente viagère.

Le montant des rentes est calculé à partir de la table de mortalité liée à la date d’ouverture du contrat retraite.

Les rentes étant souvent décevantes, ces produits retraites n’ont jamais eu l’engouement désiré par les pouvoirs publics. Ils ont donc décidé de mettre en place le PER.

Fonctionnement du PER

Le PER est une enveloppe globale contenant 3 compartiments

  • Compartiment Individuel : Reprend les dispositifs PERP et Madelin
  • Compartiment Collectif : Reprend le dispositif PERCO
  • Compartiment Catégoriel : Reprend le dispositif Article 83

Vous l’aurez compris : au lieu de retrouver de multiples dispositifs, le PER les englobera tous. Quel que soit votre parcours professionnel, vous pourrez, si vous le souhaitez, continuer à épargner à travers le même outil.

Un PER peut se retrouver sous deux formes

PER Assurance : Il reflètera le fonctionnement d’une assurance-vie avec ses supports d’investissement et sa clause bénéficiaire.

PER Bancaire : Moins connu, son fonctionnement se rapprochera de celui d’un compte titres.

Fiscalité

Un des avantages principaux du PER est sa possibilité de sortie en capital.

En effet, contrairement à ses prédécesseurs, les législateurs pour redonner de l’intérêt à l’épargne retraite, ont permis une sortie en capital au moment de la retraite. 

Mais pour quelle fiscalité ?

La fiscalité d’un PER va dépendre des avantages fiscaux dont il vous aura fait profiter. Vous avez deux possibilités pour abonder ce type de produit.

-Versements volontaires : Ces derniers peuvent être déductibles de vos revenus sous les mêmes principes du PERP et du Madelin (TNS). Le versement de son intéressement ou de sa participation devient aussi éligible à la déduction. Vous pouvez cependant, par option, choisir de ne pas profiter de cette déduction

-Transfert : Vous pouvez transférer des anciens PERP ou Madelin vers un nouveau PER. Cela aura l’avantage de jouir d’un produit plus récent, sûrement de meilleure qualité, et de vous donner la possibilité de récupérer votre épargne en capital. 

Cette dernière subira alors deux taxations distinctes.

Une imposition sur la plus-value : La Flat Tax de 30% sera appliquée sur les gains de votre contrat.

Une imposition sur le capital : Le capital ayant bénéficié d’une déduction sera taxé à votre T.M.I (Tranche Marginale d’Imposition)

L’intérêt est donc de maximiser la réduction d’impôt pendant votre vie professionnelle où votre T.M.I sera plus élevée et de récupérer le capital à la retraite où les revenus sont plus faibles (Baisse de la T.MI).

Pour optimiser sa fiscalité, certains contrats permettent aussi d’effectuer des rachats fractionnés.

« L’épargne retraite rabat ses cartes avec la mise en place du PER. Bien optimisé, il devient un outil indispensable dans un patrimoine financier. »

Nicolas Dadoun, associé gérant Must Finance

Clause bénéficiaire et démembrement

Clause bénéficiaire et démembrement

La clause bénéficiaire du contrat d’assurance-vie, comme expliqué dans l’article L’assurance-vie, a de nombreux avantages successoraux.

Cependant il est important de la manier avec soin pour éviter les erreurs. Il existe différents types de clauses :

1/ La clause standard

Par défaut, c’est la clause qui s’appliquera dans cet ordre ;

Le conjoint ; à défaut mes enfants nés ou à naître, vivants ou représentés ; à défaut mes héritiers.

Le bénéficiaire de premier rang est donc le conjoint, puis s’il n’est plus là, les enfants par parts égales. Les termes « vivants ou représentés » signifient qu’en cas de prédécès de l’un des enfants, si ce dernier a lui-même des enfants, ils pourront venir en représentation du défunt. Il se partageront ainsi les capitaux à parts égales.

Pour finir, les clauses se terminent toujours par « mes héritiers ». Ces termes permettent à l’assureur, en cas de prédécès de l’ensemble des bénéficiaires, d’aller chercher le plus proche héritier pour lui transmettre les capitaux.

« Il est préférable d’opter pour des clauses nominatives, cela permet d’accélérer le versement des capitaux aux bénéficiaires.

C’est d’autant plus important si le reste du patrimoine est fortement immobilisé car les liquidités seront nécessaires pour payer les droits de succession. »

La clause standard est la plus répandue, souvent par méconnaissance, mais peut entrainer des conséquences dommageables.

Pour comprendre ces conséquences, il faut rappeler que depuis la loi TEPA (Travail Emploi et Pouvoir d’Achat) de 2007, les conjoints survivants n’ont pas de droits de succession sur le patrimoine successoral de leur conjoint défunt.

Si vous avez bien compris l’article sur l’assurance vie, vous voyez certainement venir les conséquences.

La clause standard du contrat désignant en premier lieu le conjoint mais ce dernier étant déjà exonéré de droits par la loi TEPA, les abattements de l’assurance-vie sont perdus inutilement.

Pire encore, dans la pratique, on retrouve souvent ces capitaux qui auraient pu être transmis sans droits directement aux enfants ou à un tiers, se voir appliquer des droits de succession car le conjoint âgé bénéficiaire ne les a pas utilisés faute d’utilité.

Pour optimiser vos droits de succession, il est donc important que cette clause soit modifiée dans le temps, en fonction des besoins, vers des bénéficiaires autre que le conjoint.

La clause peut apporter des atouts indéniables surtout lorsque l’on sait que le taux d’imposition au barème du CGI (Code Général des Impôts) pour des frères et sœurs est de 35% et de 60% pour des parents au-delà du 4ème degré.

« Il sera toujours préférable fiscalement de faire bénéficier votre contrat à vos enfants, petits-enfants ou personnes tiers plutôt qu’au conjoint.

Cependant, il faut, dans certains cas, tenir compte de la nécessite de protéger son conjoint ayant des plus faibles revenus. »

Nicolas Dadoun, associé gérant Must Finance

2/ La clause démembrée

Le démembrement d’une clause bénéficiaire permet d’apporter simultanément protection du conjoint et optimisation de la transmission.

Il est fortement conseillé de se faire accompagner pour sa rédaction, car celle-ci se révèle beaucoup plus complexe.

Le démembrement, à l’instar de l’immobilier, permet de séparer la nue-propriété (titre de propriété du bien) et l’usufruit (droit de jouissance du bien et de ses loyers). Le schéma fiscal beaucoup plus connu sur l’immobilier peut aussi être appliqué sur une clause bénéficiaire.

Les enfants, au moment du décès de l’assuré, se retrouveront donc nus-propriétaires des capitaux et le conjoint usufruitier.

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La question de la jouissance d’un bien ou de ses loyers sur l’immobilier parait facilement compréhensible, mais qu’en est-il des capitaux qui sont par nature consumptibles. 

L’usufruitier ne pouvant user de son droit qu’en « mangeant » les capitaux dont il est le bénéficiaire, c’est ce qu’on appelle un quasi-usufruit.

Quid du nu-propriétaire qui est censé recevoir la totalité des capitaux au moment du décès du conjoint survivant ?

Pour rappel, comme vu dans l’article démembrement, au moment du décès de l’usufruitier, l’usufruit rejoint la nue-propriété sans droit pour réformer la pleine propriété. Pour faire respecter ce droit, au moment du premier décès, on va constater une dette du conjoint vis-à-vis des nus propriétaires : c’est ce qu’on appelle la créance de restitution. 

Cette créance se retrouvera au passif de la seconde succession pour éviter que les capitaux ne soient taxés une deuxième fois. 

Trois cas sont possibles au moment de la transmission

1/ Le conjoint n’a pas utilisé les capitaux dont il est l’usufruitier bénéficiaire : les nus-propriétaires récupèrent donc ces capitaux sans payer de droits.

2/ Le conjoint a utilisé partiellement ou totalement les capitaux dont il est l’usufruitier bénéficiaire mais possède du patrimoine propre. Les enfants récupèrent les capitaux restants et appliqueront sur la succession la créance de restitution pour « se servir » sur le patrimoine successoral. 

3/ Le conjoint a utilisé totalement les capitaux dont il est l’usufruitier bénéficiaire et ne possède plus de patrimoine propre. Les enfants ne pourront pas appliquer leur créance de restitution et ne pourront donc bénéficier des capitaux décès. Ils se retrouveront donc lésés.

Ainsi, la clause bénéficiaire permet de protéger son conjoint, en lui assurant un matelas de sécurité sur une partie ou la totalité des capitaux de l’assurance-vie, tout en préparant la transmission des enfants pour optimiser leurs droits. Elle doit donc être personnalisée pour répondre aux besoins et au patrimoine de chacun.

Optimiser les droits de donation

Optimiser les droits de donation

Les droits de succession sont des sujets qui préoccupent toute personne sensible à préparer sa transmission.

Avant de s’intéresser à la succession, parlons des donations.

Dans cet article nous allons nous intéresser aux avantages des donations, leurs formes et leurs optimisations

Qu’est-ce qu’une donation ?

Une donation est un acte de transmission entre un donateur (personne faisant acte de donation) et un donataire (personne bénéficiant de la donation). Une donation peut concerner tout type d’actifs immobiliers, financiers ainsi que les liquidités. Elle peut être mise en place sans plafonnement, sans limitation dans le temps et pour tous types de personnes physiques et morales.

Intérêt d’une donation

  • Apporter une aide financière.
  • Commencer la transmission de son patrimoine pour limiter les droits de succession futurs.

Abattements et donations

Les donations sont soumises à l’imposition aux DMTG (Droits de mutation à titre gratuit) correspondant aux frais établis selon un barème progressif.

Le barème, similaire à celui applicable lors d’une succession, va varier selon le degré de parenté entre le donateur et le donataire.

L’intérêt fiscal de la donation repose sur des abattements spécifiques permettant ainsi de diminuer ces droits.

Le don de sommes d’argent : Aussi appelé don Sarkozy, cette donation permet une exonération de 31.865€ par donataire et par donateur.  Cet abattement porte uniquement sur la donation de liquidités, et est renouvelable tous les 15 ans.

Exemple : Un couple ayant deux enfants peut ainsi donner 127.460€ sans droits tous les 15 ans.

Le don manuel : Beaucoup plus connue, cette donation permet une exonération de 100.000€ par donataire et par donateur. Cet abattement porte sur tous les actifs immobiliers, financiers ainsi que les liquidités. Il est renouvelable tous les 15 ans et est cumulable avec le don de sommes d’argent.

Exemple : Un couple ayant deux enfants peut ainsi donner 400.000€ sans droits tous les 15 ans.

Important : Cet abattement est commun à celui dont bénéficie un défunt sur sa succession. Si l’abattement a été utilisé partiellement dans les 15 ans avant le décès, seul le reliquat non utilisé sera rapportable à la succession.

Exemple : Une donation de 75.000€ a été faite en 2010. La personne décède en 2015. On appliquera sur son patrimoine successorale (base taxable aux droits de succession) un abattement de 25.000€.

Les formes juridiques de la donation ont une importance capitale et ne doivent pas être négligées. (Les types de donation)

Donation démembrée

Pour aller plus loin dans l’optimisation de la transmission, il est possible de cumuler le mécanisme de la donation, de ses abattements et l’outil juridique du démembrement. 

Exemple

Un parent seul, souhaite transmettre la nue-propriété de sa résidence principale à son enfant unique, afin de préparer sa succession tout en gardant la jouissance de son bien.

Valeur actif immobilier : 500.000€

Age de l’usufruitier : 64 ans

Valeur de l’usufruit = 40%

Valeur de la nue-propriété = 1 – (Valeur de l’usufruit) = 1 – 40% = 60%

Valeur de la donation : 500.000€ x 60% = 300.000€

Abattement : 100.000€

Base taxable de la donation : 200.000€

Le schéma permet ainsi de transmettre un actif d’une valeur de 500.000€ pour une valeur fiscale de 200.000€ et ainsi économiser 60.000€*.

*Sur la base hypothétique d’un taux de 20%

L’immoblier géré

L’immoblier géré

A contrario d’un bien immobilier classique qui nécessitera entretien et gestion, il existe une catégorie d’immobilier où la gestion est confiée à un tiers.

Ce type d’investissement concernant des biens tels que les EHPAD, résidences de tourisme, d’affaires ou encore étudiantes seront qualifiés d’immobilier de rendement.

Vous vous retrouvez donc propriétaire d’une chambre ou d’un appartement que vous donnez en gestion complète à une société agréée.

Cela se contractualise par la signature d’un bail commercial entre le bailleur (investisseur) et le preneur (gestionnaire). Contrairement à une acquisition d’un bien classique, il est donc nécessaire d’étudier le bail en complément de l’emplacement du bien.

En effet, un bail commercial comprend :

  • Une durée
  • Un loyer ainsi que son indexation
  • Les charges et taxes à la charge du preneur et du bailleur

Le rendement contractualisé permet d’avoir une visibilité long terme sur vos revenus, ce qui est idéal lors d’un investissement à crédit afin de gérer plus sereinement l’effort d’épargne.

Le loyer est payé en fonction des revenus de la résidence au prorata des tantièmes possédés. (taille de l’appartement par rapport à l’ensemble locatif)

Ce type d’actif ne créera que rarement des plus-values, celui-ci étant valorisé en fonction de ses loyers. Sur une hypothèse moyenne de 4% de rentabilité nette de frais d’agence et de notaire, vous pouvez aisément calculer sa valorisation.

Bénéficiant du régime avantageux de la location meublée, la rentabilité nette pourra être optimisée.

A l’instar de l’acquisition du bien immobilier classique, le choix d’un bien immobilier géré ne doit pas être fait au hasard.

Chaque bien doit être étudié dans le détail ; emplacement, qualité du gestionnaire, qualité du bail…

Les types d’actifs

EHPAD

Par manque de moyen de l’Etat, les EHPAD ou Etablissements d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes, sont construites pas des sociétés privées et détenues par des investisseurs particuliers et professionnels.

Le choix de l’investissement dans ce type de biens peut amener des interrogations mais répond à un réel besoin d’infrastructure pour nos ainées.

Parallèlement, ces actifs se révèlent très sécuritaire pour un investisseur, les manques de lits dans certaines régions n’étant pas à démontrer. 

Les résidences de tourisme

Une résidence de tourisme apportera une rémunération un peu plus élevée que les EHPAD, l’activité de la résidence dépendant surtout de son attractivité touristique. Le choix du bien et son emplacement seront essentiels pour éviter les mauvaises surprises.

Les résidences d’affaires et étudiantes

Ces résidences fourniront une service para-hôtelier à ses hôtes. Crée pour répondre à une alternative aux hôtels ou encore à la pénurie de logements étudiants, ce type d’actifs a fleurit ces dernières années. Plus risqué que les deux précédents biens, ils apporteront une rémunération plus importante. 

Comment revendre ce type de bien

Le marché est moins profond que pour un bien classique mais il existe néanmoins des sites spécialisés. L’appui d’un conseiller expert de ces actifs sera essentiel tant pour l’acquisition que pour la cession, ce dernier travaillant avec une clientèle avertie à ce type d’investissement.

« Un bien de qualité et un bien liquide. »

Nicolas Dadoun, associé gérant Hyperion Capital