L’IMMOBILIER GERE

A contrario d’un bien immobilier classique qui nécessitera entretien et gestion, il existe une catégorie d’immobilier où la gestion est confiée à un tiers.

Ce type d’investissement concernant des biens tels que les EHPAD, résidences de tourisme, d’affaires ou encore étudiantes seront qualifiés d’immobilier de rendement.

Vous vous retrouvez donc propriétaire d’une chambre ou d’un appartement que vous donnez en gestion complète à une société agréée.

Cela se contractualise par la signature d’un bail commercial entre le bailleur (investisseur) et le preneur (gestionnaire). Contrairement à une acquisition d’un bien classique, il est donc nécessaire d’étudier le bail en complément de l’emplacement du bien.

En effet, un bail commercial comprend :

• Une durée
• Un loyer ainsi que son indexation
• Les charges et taxes à la charge du preneur et du bailleur

Le rendement contractualisé permet d’avoir une visibilité long terme sur vos revenus, ce qui est idéal lors d’un investissement à crédit afin de gérer plus sereinement l’effort d’épargne.

Le loyer est payé en fonction des revenus de la résidence au prorata des tantièmes possédés. (taille de l’appartement par rapport à l’ensemble locatif)

Ce type d’actif ne créera que rarement des plus-values, celui-ci étant valorisé en fonction de ses loyers. Sur une hypothèse moyenne de 4% de rentabilité nette de frais d’agence et de notaire, vous pouvez aisément calculer sa valorisation.

Bénéficiant du régime avantageux de la location meublée, la rentabilité nette pourra être optimisée.

A l’instar de l’acquisition du bien immobilier classique, le choix d’un bien immobilier géré ne doit pas être fait au hasard.

Chaque bien doit être étudié dans le détail ; emplacement, qualité du gestionnaire, qualité du bail…

Les types d’actifs

EHPAD

Par manque de moyen de l’Etat, les EHPAD ou Etablissements d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes, sont construites pas des sociétés privées et détenues par des investisseurs particuliers et professionnels.

Le choix de l’investissement dans ce type de biens peut amener des interrogations mais répond à un réel besoin d’infrastructure pour nos ainées.

Parallèlement, ces actifs se révèlent très sécuritaire pour un investisseur, les manques de lits dans certaines régions n’étant pas à démontrer.

Les résidences de tourisme

Une résidence de tourisme apportera une rémunération un peu plus élevée que les EHPAD, l’activité de la résidence dépendant surtout de son attractivité touristique. Le choix du bien et son emplacement seront essentiels pour éviter les mauvaises surprises.

Les résidences d’affaires et étudiantes

Ces résidences fourniront une service para-hôtelier à ses hôtes. Crée pour répondre à une alternative aux hôtels ou encore à la pénurie de logements étudiants, ce type d’actifs a fleurit ces dernières années. Plus risqué que les deux précédents biens, ils apporteront une rémunération plus importante.

Comment revendre ce type de bien

Le marché est moins profond que pour un bien classique mais il existe néanmoins des sites spécialisés. L’appui d’un conseiller expert de ces actifs sera essentiel tant pour l’acquisition que pour la cession, ce dernier travaillant avec une clientèle avertie à ce type d’investissement.

« Un bien de qualité et un bien liquide. »

Nicolas Dadoun, associé gérant Hyperion Capital

COMPRENDRE LES DIFFERENTS TYPES DE CREDIT

Indispensable pour la création d’un patrimoine le crédit peut s’avérer complexe.

Il existe différents types de crédit 

• Le prêt amortissable : Crédit « classique », il permet un remboursement du capital et des intérêts simultanément. Ce prêt est le plus utilisé, ce dernier permettant un remboursement plus rapide de son capital.
• Le prêt in fine : Crédit « à terme », seuls les intérêts sont payés pendant la durée du prêt. Au terme des échéances, le capital devra être remboursé en une seule fois. Il peut être intéressant pour décaler une sortie de trésorerie.
• Le prêt relais : Crédit « transitoire », il est mis en place lorsqu’une opération de cession d’un bien immobilier se juxtapose avec une opération d’acquisition. Il permet ainsi de récupérer en amont de la vente une partie du prix de cession (70%) pour faciliter l’acquisition du nouveau bien.

Le coût d’un prêt est reflété par un taux d’intérêt

Lors de la conclusion d’un accord de prêt, vous vous engagez sur une durée et sur un taux. Cet engagement sera figé au moment de la signature et ce jusqu’au terme du prêt. En fonction de l’évolution des taux, vous aurez la possibilité de demander une modification de votre prêt de deux façons :

• Une renégociation : Proposition d’une baisse de taux par la banque émettrice du crédit.
• Un rachat : Proposition, par une banque différente de la banque émettrice, d’un taux plus avantageux. Un rachat de prêt entrainant des frais, il est important de bien étudier son intérêt.

Comment bien négocier son crédit ?

Pour établir le taux d’un prêt, une banque se base sur des grilles qui évoluent fréquemment. Une banque ayant une politique agressive de crédit en début d’année proposera des taux plus avantageux. Ces derniers pourront ensuite évoluer à la baisse si les objectifs sont établis.

Les grilles établissent des taux en fonction de l’âge et des revenus de l’individu ou de son foyer. 

Plus le potentiel est intéressant, plus la banque sera intéressée à faire de vous son nouveau client. Une fois le taux de la grille établi, le banquier aura différentes marges de manœuvres :

• Soit la baisse de taux et les coûts annexes (frais de dossier) sont dans sa délégation et il pourra agir seul.
• Soit la baisse de taux et les coûts annexes ne sont pas dans sa délégation et il doit faire une demande à sa hiérarchie.

La détention d’un patrimoine financier permet d’assoir une position plus confortable favorisant une bonne négociation. Le banquier prenant moins de risque en vous prêtant, il sera plus apte à faire des efforts sur le coût du crédit.

Un courtier en crédit étant en relation avec de nombreux interlocuteurs bancaires et ayant des volumes d’affaires importants, son intervention sera un soutien de poids pour vous faire bénéficier d’un taux plus avantageux.

Les taux de crédit étant très faibles, les banques établissent leur marge sur l’assurance emprunteur.

Qu’est-ce que l’assurance emprunteur ?

Lors de la réalisation d’un prêt, une assurance est généralement imposée pour garantir le paiement du prêt. L’activation de cette assurance pourra intervenir sous différentes conditions :

• Décès (DC) : Garantie minimale
• Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA) : Garantie minimale
• Incapacité Temporaire Totale de travail (ITT) : Garantie facultative
• Invalidité Permanente Totale (IPT) : Garantie facultative
• Incapacité Permanente Partielle (IPP) : Garantie facultative
• Perte d’emploi : Garantie facultative

Plus la couverture sera importante, plus le coût de l’assurance sera élevé.

Cette dernière pourra bénéficier de quotité différente en fonction de la personne assurée. Un prêt pourra être assuré à 50/50 mais aussi 100/0. Ces différences interviennent généralement lorsqu’une personne du foyer porte la totalité des revenus du couple.

Exemple : Madame assurée sur 100% du prêt et monsieur 0%.

Sous ces quotités, si madame décède, l’ensemble du prêt sera automatiquement remboursé. Cependant, si monsieur décède, le prêt ne sera pas remboursé et le conjoint survivant devra assumer la totalité de la charge.

Les assurances emprunteurs, à l’instar du crédit, pourront être changées dans le temps. La condition de modification est le respect au minima du même niveau de garantie.

• Changement avant la première année : Préavis nécessaire de 2 mois avant la date d’anniversaire la signature du prêt.
• Changement après la première année : Préavis de 15 jours avant la date d’anniversaire du prêt.

« Le crédit doit être utilisé judicieusement pour optimiser la création de patrimoine. »

Nicolas Dadoun, associé gérant Hyperion Capital

LES SCPI

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) rendent l’investissement immobilier accessible, permettant d’investir dans l’immobilier tangible sans nécessiter un capital initial conséquent. À partir de 1 000 €, les SCPI collectent des fonds de plusieurs investisseurs pour acheter et gérer un portefeuille diversifié de biens immobiliers, offrant un point d’entrée plus abordable dans le marché immobilier lucratif.

Pourquoi choisir les SCPI pour votre portefeuille d’investissement ?

Les SCPI démocratisent l’investissement immobilier, permettant de posséder des parts dans une variété de propriétés, réduisant ainsi le risque d’investissement. Cependant, il est essentiel de comprendre que les investissements en SCPI comportent des frais, impactant vos retours sur investissement.

Types d’investissements SCPI : aperçu détaillé

Il existe différents types de SCPI, chacun correspondant à une stratégie d’investissement spécifique.

• SCPI de rendement : Visent à générer des revenus réguliers pour les investisseurs à travers la location de bureaux, de commerces ou d’autres propriétés commerciales. Elles sont idéales pour ceux qui recherchent des revenus complémentaires.
• SCPI de capitalisation : Focus sur l’appréciation à long terme du capital investi par l’acquisition et la gestion de biens immobiliers. Moins orientées vers les revenus immédiats, elles conviennent aux investisseurs ayant une perspective d’investissement à long terme.
• SCPI fiscales : Offrent des avantages fiscaux spécifiques en fonction de la législation en vigueur, souvent en investissant dans des projets immobiliers éligibles à des réductions d’impôt. Elles visent les investisseurs souhaitant optimiser leur fiscalité à travers l’immobilier.

Ces options diversifiées permettent aux investisseurs de choisir la SCPI adaptée à leurs objectifs financiers et à leur stratégie d’investissement, que ce soit pour générer des revenus réguliers, accroître leur capital à long terme ou bénéficier d’avantages fiscaux.

Gérer les implications fiscales de vos investissements SCPI

L’investissement en SCPI présente des avantages fiscaux non négligeables, qu’il est crucial de bien gérer pour optimiser ses retours. Les SCPI permettent une simplification des démarches fiscales grâce à la délivrance annuelle de l’Imprimé Fiscal Unique (IFU).

Cet outil précieux facilite la déclaration des revenus fonciers en indiquant clairement les montants à déclarer, ajustés des éventuelles charges et des amortissements.

Il est important de consulter un conseiller fiscal pour comprendre les spécificités liées à votre situation personnelle, notamment en ce qui concerne les SCPI fiscales, qui offrent des réductions d’impôt sous certaines conditions.

En intégrant judicieusement vos investissements SCPI dans votre stratégie fiscale globale, vous pouvez non seulement bénéficier de revenus complémentaires mais aussi optimiser votre imposition.

Conclusion

Les SCPI représentent une addition intelligente à tout portefeuille d’investissement, combinant le potentiel de rendements élevés avec les avantages de la propriété immobilière. Plongez dans le monde de l’investissement SCPI aujourd’hui et ouvrez la porte à un investissement immobilier diversifié et à moindre risque.

Nicolas Dadoun, associé gérant Hyperion Capital