Investir dans l’immobilier requiert souvent des montants conséquents, ce qui amène un frein à l’investissement.

La SCPI, Société Civile en Placement Immobilier, est comme son nom l’indique, une société investissant dans l’immobilier. Cette dernière vous permet ainsi d’investir dans de l’immobilier physique à travers l’acquisition de ses parts.

Concrètement, la SCPI acquiert avec l’ensemble des capitaux des investisseurs, des actifs qu’elle va détenir et gérer. En contrepartie, elle va reverser un rendement correspondant aux loyers de ces actifs.

L’avantage principale de ce type d’investissement est la possibilité d’investir dans un actif coûteux, pour des montants beaucoup plus faibles. En effet, certaines SCPI sont disponibles à partir de 1000€, contrairement à un bien immobilier classique où le capital minimum exigée sera beaucoup plus élevé.

Une SCPI va être investie dans un nombre d’actifs très importants, dans des zones géographiques différentes et sur des typologies d’immobiliers variés. Son niveau de risque est donc plus faible qu’un investissement en direct.

L’investissement restant un investissement immobilier, les gérants devront supporter des frais irréductibles tels que les frais de notaires qui se reflèteront dans les frais d’entrées du produit. En fonction de la SCPI, vous aurez des frais de gestion plus au moins élevés, appliqués chaque année et qui viendront en diminution de vos revenus.

La SCPI requiert un investissement long terme, il est donc important de ne pas la choisir au hasard.

Les types de SCPI

SCPI de rendement : Une SCPI de rendement va chercher à investir dans des actifs de qualité produisant des cash-flow (revenus) récurrents pour ensuite les distribuer aux investisseurs. C’est ce qu’on appelle une stratégie Core ou Core+.

À l’intérieur des SCPI de rendement, on peut retrouver des SCPI de bureaux, de commerces, mixtes ou encore spécialisées. 

SCPI de capitalisation : Une SCPI de capitalisation ne distribuera pas de revenus mais cherchera à valoriser ses actifs, ce qui se reflètera dans le prix des parts détenues. Dans ce type de support, les gérants vont chercher à acquérir des biens nécessitant un travail d’asset management. Ce dernier, consiste à améliorer l’immeuble dans son ensemble, pour augmenter sa valeur locative et donc sa valorisation. (Agrandissement, travaux, négociation des baux et meilleure signature du locataire…). C’est ce qu’on appelle une stratégie Value added.

SCPI fiscale : Une SCPI fiscale correspondra à des investissements permettant de bénéficier des différents dispositifs fiscaux immobiliers existants. On retrouvera ainsi des SCPI PinelMalrauxMonument Historique ou encore déficit foncier.

Les avantages fiscaux seront similaires à ceux obtenus par une acquisition en direct, à l’exception que la SCPI, vous permettra d’ajuster vos investissements à vos besoins.

La fiscalité

Si vous avez fait le choix d’investir dans une SCPI qui vous génère des revenus, il convient de se poser la question de leur fiscalité.

Les revenus proviennent de biens divers et variés. Alors, comment déclarer l’ensemble de ces revenus ?

Pas de panique ! La société a l’obligation de vous générer chaque année un IFU (Imprimé Fiscal Unique) reprenant les revenus nets à déclarer.

Ces derniers devront alors être inscrits dans la catégorie des revenus fonciers (Déclaration 2044) pour être soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Si vous avez des revenus importants, attention à la fiscalité !

En effet, comme expliqué dans l’article location nue VS location meublée, les revenus fonciers peuvent vite devenir confiscatoires.

Au vu de l’attrait des investisseurs pour ce type de placement, les SCPI innovent chaque année pour créer de nouveaux véhicules d’investissement attrayants. On peut citer les SCPI allemandes, permettant d’éviter la taxation des revenus à l’impôt Français, ainsi que les SCPI viager permettant d’investir dans la thématique du viager immobilier.

Ce type d’investissement est idéal pour les investisseurs prudents et en tant qu’outil de diversification dans un patrimoine.

Ces supports peuvent être détenus en direct (nominatif), dans des comptes titres ou encore des assurances-vie pour limiter la fiscalité.


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