LE DEFICIT FONCIER
L’investissement immobilier, en location nue, permet de générer des revenus complémentaires mais est aussi sujet à des charges récurrentes comme ponctuels.
C’est le résultat net (revenus-charges) qui viendra s’ajouter à votre base imposable au titre de l’impôt sur le revenu.
Au régime réel, vous pourrez donc déduire l’ensemble de vos charges réellement payées, attention toutefois, toutes les charges n’étant pas déductibles.
Conditions de déductibilité
-La charge payée doit concerner un bien générateur de revenus fonciers, cela exclu donc les travaux sur résidence principale et les logements vacants.
-Pour être déclarée et déduite en année N, il faut que la dépense soit réellement acquittée en année N. La date de la facture ne fait pas foi.
-Il faut amener la preuve de la charge (factures…)
Les charges déductibles sont :
- Les intérêts d’emprunt : En cas de crédit, la partie des mensualités correspondantes à des intérêts sont entièrement déductibles.
- Les travaux d’entretien, de réparation ou encore d’amélioration du bien. Les travaux d’agrandissement sont exclus par nature.
- Les dépenses acquittés par le propriétaire à la charge du locataire : En cas de non remboursement de ces charges par le locataire, elles peuvent être déduites de vos revenus fonciers.
- Les dépenses de gestion : Gestion locative, concierge, procédure etc…
- Les primes d’assurance : Assurance emprunteur, propriétaire non occupant, garantie de loyer impayé etc…
- Diverses taxes : Taxe foncière, taxe sur les stationnements …
Une fois le mécanisme compris, on peut revenir à notre sujet principal.
Déficit foncier et déduction
Quand les charges déductibles dépassent les revenus déclarés, notre résultat est négatif et génère ce que l’on appelle, un déficit foncier.
Ce dernier est un outil fiscal important dans la gestion de votre imposition. En effet, un déficit foncier peut permettre de déduire jusqu’à 10.700€/an sur votre revenu global. Au-delà, le déficit est reporté pour une durée de 10 ans et pourra être imputé sur les revenus des années ultérieures.
N.B : Les intérêts d’emprunt sont imputés en premier sur les revenus fonciers et ne peuvent pas générer de déduction sur le revenu global au titre d’un déficit.
Concrètement, dans le cas où les intérêts d’emprunts sont à eux seuls, supérieurs aux revenus fonciers, cela amènera un résultat fiscal nul.
Exemple
- Revenus professionnels : 40.000€
- Revenus fonciers déclarés : 10.000€
- Intérêts d’emprunt : 3.000€
- Primes d’assurance : 500€
- Travaux : 20.000€
- Résultat foncier : -13.500€
On impute ce résultat négatif sur les autres revenus dans la limite de 10.700€ par an.
Revenu imposable : 40.000€ – 10.700€
Soit 29.300€
Les 2.800€ restant (13.500€-10.700€) seront reportables pendant 10 ans.
Attention, en cas de déduction d’un déficit sur le revenu global, cet avantage ne sera réellement acquis que si le bien est détenu et loué pendant 3 ans. En cas de cession ou de changement de régime pendant cette période, l’avantage fiscal pourrait être remis en cause.
L’acquisition de biens avec travaux peut donc permettre d’optimiser vos revenus fonciers ainsi que votre revenu global pour diminuer votre imposition. Des investissements immobiliers destinés à produire des déficits dans les premières années existent tels que les SCPI Déficit Foncier.
Nicolas Dadoun, associé gérant Hyperion Capital