L’IMMOBILIER GERE
A contrario d’un bien immobilier classique qui nécessitera entretien et gestion, il existe une catégorie d’immobilier où la gestion est confiée à un tiers.
Ce type d’investissement concernant des biens tels que les EHPAD, résidences de tourisme, d’affaires ou encore étudiantes seront qualifiés d’immobilier de rendement.
Vous vous retrouvez donc propriétaire d’une chambre ou d’un appartement que vous donnez en gestion complète à une société agréée.
Cela se contractualise par la signature d’un bail commercial entre le bailleur (investisseur) et le preneur (gestionnaire). Contrairement à une acquisition d’un bien classique, il est donc nécessaire d’étudier le bail en complément de l’emplacement du bien.
En effet, un bail commercial comprend :
- Une durée
- Un loyer ainsi que son indexation
- Les charges et taxes à la charge du preneur et du bailleur
Le rendement contractualisé permet d’avoir une visibilité long terme sur vos revenus, ce qui est idéal lors d’un investissement à crédit afin de gérer plus sereinement l’effort d’épargne.
Le loyer est payé en fonction des revenus de la résidence au prorata des tantièmes possédés. (taille de l’appartement par rapport à l’ensemble locatif)
Ce type d’actif ne créera que rarement des plus-values, celui-ci étant valorisé en fonction de ses loyers. Sur une hypothèse moyenne de 4% de rentabilité nette de frais d’agence et de notaire, vous pouvez aisément calculer sa valorisation.
Bénéficiant du régime avantageux de la location meublée, la rentabilité nette pourra être optimisée.
A l’instar de l’acquisition du bien immobilier classique, le choix d’un bien immobilier géré ne doit pas être fait au hasard.
Chaque bien doit être étudié dans le détail ; emplacement, qualité du gestionnaire, qualité du bail…
Les types d’actifs
EHPAD
Par manque de moyen de l’Etat, les EHPAD ou Etablissements d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes, sont construites pas des sociétés privées et détenues par des investisseurs particuliers et professionnels.
Le choix de l’investissement dans ce type de biens peut amener des interrogations mais répond à un réel besoin d’infrastructure pour nos ainées.
Parallèlement, ces actifs se révèlent très sécuritaire pour un investisseur, les manques de lits dans certaines régions n’étant pas à démontrer.
Les résidences de tourisme
Une résidence de tourisme apportera une rémunération un peu plus élevée que les EHPAD, l’activité de la résidence dépendant surtout de son attractivité touristique. Le choix du bien et son emplacement seront essentiels pour éviter les mauvaises surprises.
Les résidences d’affaires et étudiantes
Ces résidences fourniront une service para-hôtelier à ses hôtes. Crée pour répondre à une alternative aux hôtels ou encore à la pénurie de logements étudiants, ce type d’actifs a fleurit ces dernières années. Plus risqué que les deux précédents biens, ils apporteront une rémunération plus importante.
Comment revendre ce type de bien
Le marché est moins profond que pour un bien classique mais il existe néanmoins des sites spécialisés. L’appui d’un conseiller expert de ces actifs sera essentiel tant pour l’acquisition que pour la cession, ce dernier travaillant avec une clientèle avertie à ce type d’investissement.
« Un bien de qualité et un bien liquide. »
Nicolas Dadoun, associé gérant Hyperion Capital