Indispensable pour la création d’un patrimoine le crédit peut s’avérer complexe.

Il existe différents types de crédit 

Le prêt amortissable : Crédit « classique », il permet un remboursement du capital et des intérêts simultanément. Ce prêt est le plus utilisé, ce dernier permettant un remboursement plus rapide de son capital.

Le prêt in fine : Crédit « à terme », seuls les intérêts sont payés pendant la durée du prêt. Au terme des échéances, le capital devra être remboursé en une seule fois. Il peut être intéressant pour décaler une sortie de trésorerie.

Le prêt relais : Crédit « transitoire », il est mis en place lorsqu’une opération de cession d’un bien immobilier se juxtapose avec une opération d’acquisition. Il permet ainsi de récupérer en amont de la vente une partie du prix de cession (70%) pour faciliter l’acquisition du nouveau bien.

Le coût d’un prêt est reflété par un taux d’intérêt

Lors de la conclusion d’un accord de prêt, vous vous engagez sur une durée et sur un taux. Cet engagement sera figé au moment de la signature et ce jusqu’au terme du prêt. En fonction de l’évolution des taux, vous aurez la possibilité de demander une modification de votre prêt de deux façons :

– Une renégociation : Proposition d’une baisse de taux par la banque émettrice du crédit.

– Un rachat : Proposition, par une banque différente de la banque émettrice, d’un taux plus avantageux. Un rachat de prêt entrainant des frais, il est important de bien étudier son intérêt. 

Comment bien négocier son crédit ?

Pour établir le taux d’un prêt, une banque se base sur des grilles qui évoluent fréquemment. Une banque ayant une politique agressive de crédit en début d’année proposera des taux plus avantageux. Ces derniers pourront ensuite évoluer à la baisse si les objectifs sont établis.

Les grilles établissent des taux en fonction de l’âge et des revenus de l’individu ou de son foyer. 

Plus le potentiel est intéressant, plus la banque sera intéressée à faire de vous son nouveau client. Une fois le taux de la grille établi, le banquier aura différentes marges de manœuvres :

-Soit la baisse de taux et les coûts annexes (frais de dossier) sont dans sa délégation et il pourra agir seul.

-Soit la baisse de taux et les coûts annexes ne sont pas dans sa délégation et il doit faire une demande à sa hiérarchie.

La détention d’un patrimoine financier permet d’assoir une position plus confortable favorisant une bonne négociation. Le banquier prenant moins de risque en vous prêtant, il sera plus apte à faire des efforts sur le coût du crédit.

Un courtier en crédit étant en relation avec de nombreux interlocuteurs bancaires et ayant des volumes d’affaires importants, son intervention sera un soutien de poids pour vous faire bénéficier d’un taux plus avantageux.

Les taux de crédit étant très faibles, les banques établissent leur marge sur l’assurance emprunteur.

Qu’est-ce que l’assurance emprunteur ?

Lors de la réalisation d’un prêt, une assurance est généralement imposée pour garantir le paiement du prêt. L’activation de cette assurance pourra intervenir sous différentes conditions :

  • Décès (DC) : Garantie minimale
  • Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA) : Garantie minimale
  • Incapacité Temporaire Totale de travail (ITT) : Garantie facultative
  • Invalidité Permanente Totale (IPT) : Garantie facultative
  • Incapacité Permanente Partielle (IPP) : Garantie facultative
  • Perte d’emploi : Garantie facultative 

Plus la couverture sera importante, plus le coût de l’assurance sera élevé. 

Cette dernière pourra bénéficier de quotité différente en fonction de la personne assurée. Un prêt pourra être assuré à 50/50 mais aussi 100/0. Ces différences interviennent généralement lorsqu’une personne du foyer porte la totalité des revenus du couple.

Exemple : Madame assurée sur 100% du prêt et monsieur 0%.

Sous ces quotités, si madame décède, l’ensemble du prêt sera automatiquement remboursé. Cependant, si monsieur décède, le prêt ne sera pas remboursé et le conjoint survivant devra assumer la totalité de la charge.

Les assurances emprunteurs, à l’instar du crédit, pourront être changées dans le temps. La condition de modification est le respect au minima du même niveau de garantie.

  • Changement avant la première année : Préavis nécessaire de 2 mois avant la date d’anniversaire la signature du prêt.
  • Changement après la première année : Préavis de 15 jours avant la date d’anniversaire du prêt.

« Le crédit doit être utilisé judicieusement pour optimiser la création de patrimoine. »

Nicolas Dadoun, associé gérant Must Finance

La pleine propriété d’un actif est la combinaison de plusieurs droits.

– L’Abusus : C’est le droit de propriété du bien, appelé communément la nue-propriété.

– L’Usus et le Fructus : Réciproquement le droit d’user du bien et d’en tirer les fruits, l’ensemble formant l’usufruit.

Comment démembrer un bien et pour quelle utilité ?

Le démembrement peut avoir plusieurs sources :

– À son décès : Le droit permet au conjoint survivant de choisir l’usufruit du patrimoine successoral de son défunt conjoint, soit par voie légale soit par voie conventionnelle (donation au dernier vivant, testament)

– Clause bénéficiaire d’assurance-vie : Voir article Clause bénéficiaire démembrée

– De votre vivant : Sous acte authentique vous pouvez attribuer une donation à vos enfants de la nue-propriété ou de l’usufruit d’un bien

Quant aux intérêts d’un tel mécanisme, ils sont principalement fiscaux.

En effet, cela permet de transmettre un actif pour une valeur moindre, chacun des droits ayant sa propre valeur.

Vous pouvez donc transmettre le droit de propriété de vos biens à vos enfants pour la valeur seule de la nue-propriété. La valeur de l’usufruit ne sera pas prise en compte et rejoindra la nue-propriété sans droit au moment de la succession.

Le démembrement est un outil indispensable pour organiser une succession en préparant la transmission de vos actifs avec une décote.

La valeur de l’usufruit et de la nue-propriété est calculée en fonction de l’âge selon un barème fixe.

Âge de l’usufruitier

Valeur de l’usufruit (%)

Moins de 21 ans révolus

90%

Moins de 31 ans révolus

80%

Moins de 41 ans révolus

70%

Moins de 51 ans révolus

60%

Moins de 61 ans révolus

50%

Moins de 71 ans révolus

40%

Moins de 81 ans révolus

30%

Moins de 91 ans révolus

20%

Plus de 91 ans révolus

10%

Le démembrement est un acte gratuit mais il nécessite l’intervention d’un notaire.

Outre la transmission, le démembrement peut apporter divers intérêts :

  • Optimiser son Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)
  • Acheter un bien décoté
  • Valoriser son patrimoine sans augmenter sa pression fiscale

Pour comprendre l’avantage de cumuler donation et démembrement : Optimiser les droits de donation

Nicolas Dadoun, associé gérant Hyperion Capital


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