LA SCI
La Société Civile Immobilière est une personne morale (Société) permettant l’acquisition et la gestion de biens immobiliers. Comme toutes les sociétés, son activité doit répondre à son objet et à son intérêt social.
La SCI peut être soumise à deux régimes fiscaux : L’impôt sur le revenu et l’impôt sur les sociétés.
SCI à l’impôt sur le revenu
La SCI soumise à l’IR est dite transparente fiscalement car elle est capable d’effectuer sa comptabilité mais ne peux payer son impôt. C’est donc à l’investisseur personne physique de payer l’impôt sur les revenus comme s’il détenait le bien en direct.
Il sera interdit de pratiquer d’activité commerciale comme la location meublée à travers ce type de structure sociale.
Contrairement à la pensée collective, ce régime n’apporte donc pas d’intérêt fiscal sur les revenus comme sur les plus-values. Ces dernières continuent bénéficier des abattements progressifs dans le temps (Article Plus-values immobilière).
La détention de parts de sociétés peut, en cas de pluralité d’associés, apporter une décote sur la valeur du bien détenu pour le calcul des droits de succession.
Ses deux intérêts principaux sont les suivants :
- Il est plus facile de transmettre des parts de société que des quotes-parts indivises d’un bien (Indivision).
- La rédaction des statuts
Les statuts d’une société sont sa carte d’identité, ils définissent qui elle est, qui détient son capital et qui détient les pouvoirs de gestion.
En effet, la bonne rédaction des statuts peut permettre à un associé ne détenant qu’un pourcent du capital d’avoir les pleins pouvoir pour gérer les actifs. Le cas le plus courant de l’utilisation de ce schéma est lorsque des parents transmettent la SCI à leurs enfants mais souhaite en conserver la gestion.
SCI à l’impôt sur les sociétés
La SCI soumise à l’IS est dite opaque fiscalement car elle est capable d’effectuer sa comptabilité et de payer son impôt. La personne morale a donc sa propre identité et aura sa propre gestion.
Son taux d’imposition sera le même que les sociétés d’exploitation, fixé par un barème selon le CA.
- 15% jusqu’à 42.500€
- 25% au-delà
Les avantages principaux de cette société sont les suivants :
- Possibilité de pratiquer une activité commerciale
- Une fiscalité sur les revenus plus avantageuses par la possibilité de déduire un amortissement (Voir article Location nue VS location meublée)
Les inconvénients :
- Une fiscalité confiscatoire sur les plus-values ; le taux d’IS étant calculée sur la plus-value nette comptable (Prix de vente – prix d’achat – amortissement pratiqué).
- Une double fiscalité pour se distribuer des revenus : IS puis Flat tax de 30% liée à la distribution de dividende.
Pendant la vie de la société, être à l’IS sera donc plus avantageux mais en cas de cession le régime de l’IR sera préférable.
Le choix du régime dépendra avant tout du projet mais aussi de l’horizon d’investissement. La compréhension de ce type de structure permettra d’appréhender des schémas d’optimisation de la transmission. (Transmission démembrée de parts de société)
Nicolas Dadoun, associé gérant Hyperion Capital