INVESTIR EN LOI PINEL
L’immobilier loi Pinel fait partie des dispositifs législatifs ayant pour vocation d’inciter les particuliers à investir dans des programmes immobiliers neufs afin de répondre à la demande de logements croissante.
Ce dispositif fiscal a remplacé l’anciennement Duflot, Scellier et biens d’autres auparavant.
Très connu des investisseurs par son dispositif attrayant de réduction d’impôt et commercialisé à outrance, l’investissement Pinel nécessite cependant quelques points d’attention.
Fonctionnement
Pour l’ensemble de ces dispositifs fiscaux, le schéma est relativement similaire. Vous investissez dans un appartement locatif en VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement), comprendre sur plan, avec un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans.
En échange de cet engagement, l’Etat vous fait bénéficier d’une réduction fiscale de 2% par an jusqu’au 9 ans puis de 1% par an jusqu’à 12 ans.
Exemple
- Investissement total : 200.000€
- Durée d’investissement : 9 ans
- Réduction d’impôt totale : 36.000€
Soit une réduction de 4.000€ par an au titre de l’impôt sur le revenu
La première réduction sera imputée l’année fiscale correspondant à l’année d’achèvement des travaux.
Ainsi, en cas d’achèvement des travaux en 2021, la réduction sera à porter sur votre déclaration d’impôt l’année 2021 au titre de 2021.
Pour bénéficier de votre réduction, il sera nécessaire de remplir les conditions suivantes :
- Joindre l’engagement de conservation à la première déclaration de revenus concernée.
- Louer l’appartement dans les 12 mois après l’achèvement des travaux.
- Pour revendre au terme de l’engagement sans possibilité de remise en cause, il faut que la durée d’engagement soit réelle. C’est à dire qu’en cas de vacances locatives (congés du locataire), vous devrez louer d’autant de mois supplémentaires pour arriver à votre engagement. Les vacances courtes sur lesquelles le propriétaire peut justifier d’actes de recherche de nouveaux locataires, ne seront pas décomptées.
Ces dispositifs attrayants pour leur « carotte fiscale » restent de l’investissement immobilier et comme tout investissement il est nécessaire de ne pas se lancer sans s’informer.
La commercialisation massive de ces biens doit entrainer une vigilance accrue. En effet, ces investissements souvent survalorisés par rapport au prix du marché ne doivent pas être simplement justifiés par une réduction d’impôt.
Les investisseurs revendant en majorité leur investissement au terme des 9 ans, un grand nombre de biens similaire dans le même immeuble se retrouvera à la vente en même temps.
Qui dit beaucoup d’offre, dit souvent baisse des prix
La sélection d’un produit Pinel doit nécessiter une plus grande vigilance que l’acquisition du bien « classique » et l’appui d’un conseillé qualifié sur ce sujet doit être privilégié.
La fiscalité
Souvent négligé lors de l’investissement Pinel, la fiscalité des loyers doit être prise en compte pour appréhender l’opération dans sa globalité. En effet, le dispositif Pinel entrainant l’obligation de louer votre bien nu, vous serez soumis aux revenus fonciers.
Le revenu net (Revenus-Charges) sera taxé à votre T.M.I (Tranche Marginale d’Imposition) ainsi qu’au P.S (Prélèvements sociaux).
Cette imposition viendra compenser partiellement l’intérêt de votre réduction fiscale.
Le choix du produit sera donc déterminant pour la réalisation d’une bonne opération. Celui-ci vous permettant d’envisager sereinement un investissement plus long que la simple durée d’engagement et offrant ainsi des axes d’optimisation par la suite.
Nicolas Dadoun, associé gérant Hyperion Capital